預金だけでは守れない時代に、クレディセゾンが「デジタル証券」を選ぶ理由

預金だけでは資産を守れない時代の到来

銀行預金は元本割れしない安全な資産として親しまれてきました。しかし現在は、預金残高が減らなくても、その預金で買えるモノの量が着実に減っています。これが「実質的な資産の目減り」です。

総務省統計局が公表した2026年3月の消費者物価指数（前年同月比）を見ると、物価上昇の実態が数字で確認できます。

参考：総務省統計局｜2020年基準 消費者物価指数 全国 2026年(令和8年)3月

2025年度の平均では年2.6%の上昇率に達している一方、メガバンクの普通預金金利は年0.3%程度、1年定期預金でも年0.4%程度にとどまっています。預金の数字は変わらなくても、その価値は静かに目減りしているのです。

参考：
三井住友銀行｜円預金金利
三菱UFJ銀行｜円預金金利
みずほ銀行｜円預金金利

インフレが「預金の安全神話」を崩す仕組み

インフレとは、同じ金額で買えるモノの量が減っていく現象です。預金金利とインフレ率を比較すると、両者のギャップが資産に与えるインパクトは明確です。

参考：
三井住友銀行｜円預金金利
三菱UFJ銀行｜円預金金利
みずほ銀行｜円預金金利

定期預金の金利が年0.4%でも、物価が年2.6%上昇すれば実質金利はマイナス2.2%前後です。100万円を1年預けて受取利息は数千円程度ですが、同じ100万円で買えるモノは約2万円分少なくなります。額面が変わらなくても、実質的には目減りしているという現実を数字が示しています。

「守る資産」から「育てる資産」への発想転換の必要性

「リスクを取らないこと自体がリスクになる」という考え方が、資産形成の世界では広く指摘されています。インフレが続く環境では、何もしないことが資産価値の減少につながるからです。

大切なのはすべてをリスクにさらすことではなく、「インフレに強い資産」を組み合わせることです。各資産クラスのインフレ耐性と価格変動リスクを整理すると、以下のようになります。

「守る資産（預金）」を維持しながら、「育てる資産（不動産STなど）」を加えていく発想の転換が、これからの時代の資産形成には欠かせません。

新NISAの「次」に組み込むべき安定資産とは

2024年に拡充された新NISAをきっかけに、株式や投資信託に取り組む方が大きく増えました。その一方で、これらの商品は景気や企業業績に連動して価格が大きく動くという性質を持っています。「老後のために積み立ててきた資金が株価暴落で急減した」というリスクは、決して他人事ではありません。

そこで関心が高まっているのが、株式市場と連動しにくい安定資産をポートフォリオに加えるという考え方です。不動産STはその有力な候補のひとつで、新NISAとの組み合わせによって資産全体のリスクを調整する手段として注目されています。

株式・投資信託との価格変動の違い

株式や株式型投資信託は市場の需給・景気動向に連動して価格が大きく動きます。2008年のリーマンショックでは日本株（日経平均）がリーマン破綻後の約1カ月半で約40%以上下落し、2020年のコロナショックでも日経平均が25営業日で約30%急落する局面がありました。

一方、不動産STは裏付け物件の「鑑定評価額」を基準に価格が決まります。専門の不動産鑑定士が客観的な基準で算出するため、株式市場の短期的な需給変動の影響を受けにくい特徴があります。不動産価値の変化が価格に反映されることはありますが、そのスピードと幅は株式よりも緩やかである傾向があります。

分散投資における不動産STの役割

投資の基本である「分散投資」では、値動きの方向が異なる（相関性の低い）資産を組み合わせることが効果的です。相関が低い資産同士を組み合わせれば、一方が下がってもポートフォリオ全体への打撃を抑えられます。

不動産STは株式・投資信託との相関性が低いとされているため、新NISAの株式運用に組み合わせると、市場が荒れた局面でも全体の安定性が高まる効果が期待できます。「攻めの運用（株式）」と「守りを意識した運用（不動産ST）」を両立させる手段として、その役割が見直されています。

デジタル証券（不動産ST）とは何か

セキュリティ・トークン（ST）とは、ブロックチェーン技術を用いてデジタル形式で発行された有価証券のことです。不動産ST（不動産セキュリティ・トークン）は、そのSTを活用した不動産投資商品で、特定の不動産から得られる賃料収入や売却益を受け取る権利を小口に分割し、「トークン（デジタルデータ）」として投資家が購入できる形にしたものです。

ブロックチェーンは複数のコンピューターが同じデータを共有・管理する技術で、記録の改ざんが非常に難しく、透明性と安全性が高い点が特徴です。法的な位置づけとしては、2020年5月施行の改正金融商品取引法で「電子記録移転有価証券表示権利等」として規定され、2021年8月には国内初の不動産ST公募が実施されました。

従来の証券が売買記録を特定機関が集中管理するのに対し、不動産STでは参加者全員がデータを相互に確認できるため、透明性と取引効率が向上します。「デジタル証券」とはそうした仕組みをもとに発行される、新しい形の有価証券です。

関連記事：不動産STとは？仕組みやメリットをわかりやすく解説

J-REITとの違いが「不動産STを選ぶ理由」になる

不動産STとJ-REITはどちらも不動産から得られる収益を投資家に還元する商品ですが、投資家の体験という点では本質的に異なります。以下の比較表で両者の違いを整理してみましょう。

J-REITは流動性が高く手軽に売買できる点が魅力ですが、個別物件を選ぶことはできず、市場全体の需給によって価格が上下します。不動産STは換金性では劣るものの、「特定の物件を自分で選んで中長期で保有する」という現物不動産投資に近い感覚を持てることが、大きな差別化ポイントです。

投資家自身が「物件を選べる」透明性

J-REITは数十～数百の物件をまとめたファンドへの投資であり、どの物件に自分の資金が使われているかを投資家が選ぶ余地はほとんどありません。

不動産STでは、物件の立地・築年数・稼働率・収益性などの情報を事前に確認したうえで、投資先を自分で選べます。「この物件を応援したい」「この立地なら安心できる」という実感を持って投資できるため、長期保有への意欲と愛着にもつながります。物件の稼働状況や財務情報が定期的に開示される点も、透明性の高さを示しています。

株式市場に左右されない価格の安定性

J-REITは取引所に上場しているため、景気悪化や金利上昇の局面では不動産本来の価値とは関係なく価格が急落することがあります。2020年のコロナショック時には、J-REIT指数が短期間で大幅に下落しました。

不動産STの価格は不動産鑑定士による「鑑定評価額」が基準となるため、株式市場の一時的な需給変動に左右されにくい構造です。

REITとの違いをさらに詳しく知りたい方はこちら
関連記事：不動産STとREIT・不動産クラウドファンディングの違いを比較！

セゾンのスマート不動産投資が選ばれる理由

不動産STサービスは複数の事業者が提供していますが、クレディセゾンが運営する「セゾンのスマート不動産投資」には、他のSTOサービスと比較したときに際立つ特徴があります。セゾンカード・UCカードユーザーがとくに恩恵を受けやすい設計で、「永久不滅ポイントの活用」「証券口座不要」「優先劣後構造」という3点が大きな強みです。

永久不滅ポイントを資産形成に活用できる仕組み

日常の買い物で貯まった永久不滅ポイントを、200ポイント（900円分）から100ポイント単位で投資金額に充当できます。生活費の支払いで自然に積み上がったポイントを運用に回せるため、「新たに投資用の現金を用意する」という心理的ハードルを下げる効果があります。現金を追加投入せずに少額から試せる点は、不動産STを初めて体験したい方に特に取り組みやすい仕組みです。

証券口座不要で始められる手軽さ

一般的な不動産STへの投資には証券会社の口座開設が必要ですが、セゾンのスマート不動産投資はクレディセゾンが直接募集するため、証券口座は不要です。アカウント登録から本人確認・投資申込・運用状況の確認まで、すべてスマートフォンのみで完結します。「口座開設が面倒で投資を躊躇していた」という方にとって、参入のハードルが大きく下がる設計といえるでしょう。

優先劣後構造が投資家の元本を守る仕組み

物件価値の下落リスクに備えるため、セゾンのスマート不動産投資では「優先劣後構造」を採用しています。投資家（優先出資者）とクレディセゾン（劣後出資者）が同じ物件に共同出資し、損失が生じた場合はクレディセゾン側が先にリスクを負担する仕組みです。

たとえばクレディセゾンが総出資額の20%を劣後出資している場合、物件価値が20%以内の下落であればその損失はすべてクレディセゾン側が負担し、投資家の元本は守られます。ただし20%を超える損失が発生した場合には、超過分について投資家の元本が毀損する可能性がある点には注意が必要です。

おわりに

本記事では、インフレリスクと分散投資の必要性から始まり、不動産STの特徴・J-REITとの違い、そしてセゾンのスマート不動産投資ならではの強みまでを解説しました。

物価が上昇し続ける現代では預金だけに依存することが実質的な資産の目減りにつながります。新NISAで株式・投資信託に取り組みながら、株式市場の影響を受けにくい不動産STを組み合わせることで、ポートフォリオ全体の安定性を高めることができます。セゾンのスマート不動産投資は「永久不滅ポイントの活用」「証券口座不要」「優先劣後構造」という特徴により、初めての方でも取り組みやすい設計になっています。

クレディセゾンは15年以上の不動産ファイナンス実績を持ち、現在は東京23区内の駅近・築浅マンション6物件（2025年2月28日時点）を投資対象として提供しています。実際の稼働率や財務数値は運用レポートとして公開されており、誰でも確認できます。

参加には無料のアカウント登録が必要です。登録するだけで新規募集案件の情報や販売案内をいち早く受け取れるため、まずは情報収集から始めてみてはいかがでしょうか。